ドバイ不動産の現状を網羅。トレンド、リスク、価格帯、購入方法、不動産仲介会社も紹介

世界中の富裕層や起業家が熱視線を注ぐドバイ。不動産購入を起点とした移住が、現実的な選択肢となりつつある今、本特集「ドバイ移住完全マニュアル〜不動産編」では、物件取得の実務、ゴールデンビザ制度、現地で活躍する不動産仲介会社などを取り上げる。

これから移住を見据えるすべての投資家に贈る、信頼性と実用性を兼ね備えた保存版ガイドである。
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ビザ改訂、人気エリアなどドバイの不動産トレンド

これまで「投資先」として語られてきたドバイ不動産が、今、別の顔を見せ始めている。“買う”だけでなく、“暮らす”という目的で物件を探す日本人が、確実に増えている。

ゴールデンビザは“1件”でなく“合算”で取得

ドバイに拠点を置き、日本人顧客を多くサポートしてきたBridges and Alliesの若林氏は、この1年で起きた「空気の変化」をこう語る。「投資の次に来るのは、“移住の準備”というニーズ。制度も整い、選べるエリアも広がった今が、まさにその入り口だと思います」。

2024年、大きな制度改正が行われた。約8,000万円相当（200万AED）以上の物件保有で取得できる「ゴールデンビザ」は、複数の物件を合算して条件を満たすことが可能になった（ただし、同首長国内のみ）。例えば、1,500万円の物件＋6,500万円の物件＝合計8,000万円で取得可能であり、段階的アプローチが現実的な選択肢に。さらにビザの対象者は本人だけではなく、配偶者、子ども、両親、ドライバーやメイドまでもが適用となる、まさに“家族ごと移住”が叶う特別なビザである。

移住先としての人気エリアとして、若林氏が注目するのは、ドバイヒルズ、ドバイクリークハーバー、ドバイサウス。なかでもドバイヒルズは「価格・環境・将来性のバランスが抜群」とされるエリアで、教育機関、商業施設、緑地が共存する“暮らしの完成形”に近づいている。

一方、クリークハーバーやドバイサウスは、いわば“今が買い時”の発展中エリア。将来の資産価値の伸びを見込む層に支持されており、購入と移住のタイミングを柔軟に考えたい方に最適。ドバイマリーナやダウンタウンは成熟したエリアとして安定した人気を誇り、セカンダリー市場での購入を希望する層に選ばれている。「トレンドとしてはやはりドバイヒルズが一歩抜けている印象です。とはいえ、最終的にはお客様のライフスタイルや目的に合わせたご提案をしています」

「今すぐ移住しない人」にも広がる選択肢

「“5年後に移住したい”という方が、今とても増えています」と若林氏。その理由は、今のうちに条件を満たしておけば、将来スムーズに移住できるため。まずは1件だけ購入し、数年後に2件目を購入してゴールデンビザ条件を満たすという戦略をとる日本人が増えているという。「賃貸に出すことで、家賃収入を得ながら移住タイミングを検討する方もいます」。特に家賃収入があることで、現地での銀行口座開設がしやすくなるという副次的なメリットもある。

ドバイは今、“投資する街”から“暮らせる街”へと移行する過程にある。制度の柔軟化、インフラの整備、多様なエリア選択肢。あなたも“未来の住まい”を探す旅を、そろそろ始めてみてはいかがだろうか。

ドバイの不動産購入は本当に“安全”？　リスクを考察する

近年、日本からの注目が高まりつつあるドバイ不動産市場。税制優遇や高利回り、急成長を続ける都市インフラなど、ポジティブな要素が数多く語られる一方で、「価格は下がらないのか？」「バブルではないのか？」という根本的な疑問もまた尽きない。

経済ショックが起きたらドバイ不動産の価値はどうなる？

「不動産価格が下落する要因は、大きく“外的要因”と“内的要因”に分かれます」と話すのは、EXGROW PROPERTIES LLC.の塩田氏。外的要因とは、世界経済全体の流れ。過去の実例として「コロナショック」の際を挙げ、「ドバイの平均的な不動産価格の下落幅は10～12％程度。これは世界的に見れば、むしろ小さな範囲」と語る。

注目すべきは、ショック後の“回復力”。「リーマン・ショックの時は、中国が世界経済を救いました。次の経済ショックで“資金を出せる側”は明らかに中東。サウジ、カタール、そしてUAEです」。豊富なオイルマネーに支えられた地域だからこそ、沈んでもすぐに浮上する力があり、UAEはその象徴だろう。

不動産のリスクを語る際に欠かせないのが「エスクロー制度」。一般的には「投資家の資金が守られる仕組み」と理解されているが、塩田氏は深掘りする。「リーマン直後の2009年前後、ドバイでは国営デベロッパーが社債を乱発して資金調達し、それを運転資金に流用してしまった結果、建設がストップするという事例が相次ぎました」。その教訓から導入されたのが、現在の厳格なエスクロー制度。「投資家からの資金は、建設費にしか使ってはいけない」という鉄則が設けられたことで、財務管理の透明性は格段に向上。エスクロー制度は、投資家を守ると同時に「開発事業者側の財務体制を律する装置」でもある。

内的要因＝供給と価格帯の“バランス”に変化

もうひとつのリスク要因は、ドバイ市場の「内側」。塩田氏が注目するのは、供給過多の可能性と価格帯別のリスク。「今後、年間4万戸規模で供給される見込みですが、人口流入も加速しており、今のところ需給バランスは取れています。ただし、注意すべきは価格帯別の特性とリスク。特に、3〜5億円（約750万〜1,250万AED）程度の物件は、供給も徐々に増えてきている一方で、明確なターゲット層が見えにくく、購入判断が慎重になるケースも見受けられます」。

一方、1〜1.5億円台の物件は供給も多く、賃貸需要も安定しているため、流動性や出口戦略の面で優位性がある。価格帯ごとの特性を把握し、需給のバランスを見誤らなければ、致命的なリスクは抑えられるという。

制度の未成熟な国や、経済ショックに弱い国と比べれば、ドバイのポジションはかなり優位にある。リスクをゼロにすることはできないが、「どの程度のショックなら耐えられるか」を把握し、「制度と実績」を根拠に投資判断を下すことが、今後の不動産投資には求められる。

ドバイ不動産、部屋タイプ別の価格帯とは？

ドバイの不動産市場の活況にともない、エリアごとの人気や価格帯も急速に多様化している。今回は、現地で多くの日本人顧客をサポートしてきたドリブンプロパティーズの戸山氏に、リアルな市況やトレンドをじっくりと聞いた。

現在のQOL or 将来性で変わる選択肢

移住先エリアとして人気なのは、当然ながら生活の質と利便性が両立した場所。例えば、ダウンタウン、ドバイマリーナ、ドバイヒルズ、などが挙げられる。これらはインフラや公共施設、ショッピング、医療機関の充実度が高く、生活拠点として非常に評価が高いエリアである。

スタジオ〜1ベッド：4,000万円〜1億円のリアル

単身者や子どもなし夫婦の選ぶ一般的な部屋タイプが、スタジオや1ベッド（BR）の物件。価格帯はエリアによって差があるが、ビジネスベイやJVC（Jumeirah Village Circle）ではスタジオタイプが約4,000万円で手に入る。一方、ドバイヒルズやダウンタウンで60㎡超の1BRになると、8,000万円を超えることも珍しくなく、ブランドレジデンスに至っては1億円超の例もある。つまり、1BRの購入だけでゴールデンビザ取得条件を満たすこととなる。

2BR・3BR：子育て世帯が注目する住空間

ファミリー向けとして検討されるのは、2BR以上の広さ。100㎡前後の2BRであれば、ダウンタウンやマリーナで2億円近くに達する。一方で、郊外や新興開発エリアではもう少し手頃な価格帯で入手可能。3BR以上の物件になると、アパートでも2.5億円を超え、ヴィラタイプの場合はそれ以上の価格になる。ヴィラで人気のエリアは、ドバイヒルズ、アラビアンランチズ、JVT（Jumeirah Village Triangle）など。これらは緑豊かで治安も良く、家族で落ち着いて暮らせる環境が整っている。

新興エリアの“狙い目”とは？

気になるのは、これから開発が進む新興エリア。例えば、ドバイサウスは将来性と価格のバランスが良く、投資家からも注目されている。現在、ダウンタウンの半額ほどで取得できるため、1BRで4,000万円前後、3BRヴィラでも1億2,000万円前後という手頃さが魅力。将来的な街の成熟によって、価値が大きく上昇する可能性もある。また、ドバイクリークハーバーは既に開発が進んでおり実需がありつつ、新しい都心部へと開発が行われておりダウンタウンの７割ほどの価格で購入することが可能。

ビーチ沿い＆金融街：ダウンタウン超えのエリア

パームジュメイラやJBR（マリーナ）などのビーチ沿いエリア、そして、金融街であるDIFCは、すでにダウンタウンを上回る価格帯で取引されている。特にビーチフロントのブランドレジデンスは2億〜3億円、場合によってはそれ以上となることもあり、世界中の富裕層が集まるエリアとして不動の人気を誇っている。

仮想通貨でも可能？　ドバイ不動産購入ガイド

ドバイの不動産は、今や仮想通貨や日本の不動産を活用したローンなど、多様な手段が整い、“買いやすさ”という意味では、他国よりも先を行っている。不動産購入方法のポイントを、アペックスキャピタルリアルエステートの山﨑氏に解説してもらった。

頭金20％からOK！ 分割払いで始めるドバイ物件購入術

ドバイでは柔軟な支払いプランが標準化されていることが特徴。特に「オフプラン（建築前・建築中の物件）」に関しては、物件価格の20％前後の頭金を支払えば契約が成立し、残金は完成までの数年にわたって分割で支払うことができる。

例えば、2027年完成予定の物件であれば、そこまで3年間の分割払い、さらには完成後も一定期間にわたって支払いを続けられる「ポスト・ハンドオーバー・プラン」が用意されている物件もある。このような支払いスキームでは、完成後に物件を賃貸に出し、その家賃収入で残りの支払いを相殺することも可能。

さらに注目したいのが、日本国内に不動産を所有している人に向けた担保型ローンの存在。アペックスでは日本の提携金融機関を通じ、国内の物件を担保にすることでドバイ不動産購入の資金を調達できるスキームを提供。金利も日本の低金利を活かすことができ、現地ローンより条件が良い場合も多い。物件購入の決済手段も豊富で、銀行送金のほか、クレジットカードでの支払いにも対応（事前にカードブランドの確認は必須）。

「観光ついでに不動産契約」も現実に。ドバイで叶う即決購入体験

「観光ついでに来て、物件を見て、気に入ってそのまま契約される方も少なくありません」。山﨑氏によれば、オフプランであれば、パスポートとクレジットカードがあればその場で物件の仮押さえが可能。一方、中古物件（セカンダリー）では、事前の準備や現地銀行口座、小切手での一括払いが必要になるなど、ややハードルが上がる。

注目の仮想通貨での不動産購入は可能。特に、USDT（テザー）での支払いはいくつかの民間デベロッパーで採用されており、直接ウォレットアドレスへの送金で完了する。これまで同社での仮想通貨決済でのトラブルは一度もなく、海外投資の新たな常識になりつつある。

ただし、政府系の大手デベロッパー（エマール、ナキール、メイダンなど）では、直接の仮想通貨決済が難しいため、換金サポートや中間機関を介した取引となる点には注意が必要だ。ちなみに、ビットコインによる決済はほとんど行われていない。

不動産購入までの3ステップ

STEP1｜売買契約の締結

物件を選定した後は、デベロッパー（開発会社）または個人オーナー（売主）と契約を結ぶ。必要書類は原則としてパスポートやエミレーツIDのみであり、オフプランの購入時には原則、物件価格の一部と登記費用（物件価格の4％）の支払いが求められる。

STEP2｜物件の登記手続き

完成物件であれば全額支払い完了と同時に登記が行われる。オフプランの場合は、購入時に権利証が発行され、支払い進捗に応じて登記が進み、物件引き渡し時点で正式に名義が移転される。また、近年は「ポスト・ハンドオーバー・プラン（完成後分割払い）」を導入するデベロッパーもあり、より柔軟な支払い計画が立てられるようになっている。

STEP3｜住む・貸す・売る

物件の引き渡し後は、居住・賃貸・転売など、多様な活用が可能である。オフプラン物件では、価格の50％支払い時点で第三者に転売（リセール）することが認められているケースもある。

ドバイ大手の不動産企業・ドリブンプロパティーズが投資家に信頼される理由

「ドバイ不動産において、“誰から買うか”は“何を買うか”以上に重要です」。そう語るのは、日本人投資家のサポートを一貫して担うドリブンプロパティーズのフセイン氏。ドバイ屈指の不動産大手で、10年以上にわたり数多くの日本人取引を成功に導いてきたプロフェッショナルだ。

同社の特徴は、600名以上の社員を擁する圧倒的な規模と、すべての業務を内製化できる組織力。住宅、商業物件、ホテル、土地開発に至るまでをカバーし、それぞれのエリアに精通した専門エージェントが常駐。まるで医師の診療科のように、地域別・用途別の“プロフェッショナルを配している。

さらに、同社は自社独占物件を複数保有し、販売前から特別枠としてユニットを確保できる「アロケーション」の権利も持つ。政府系ディベロッパーとも強いパートナーシップを築き、他社よりも一歩早く情報を得られることも多い。

また、社内ネットワークを駆使した再販スキームも特筆すべき。600人のエージェントが所属するWhatsAppグループに物件情報を即時共有し、希望者が即反応する仕組みは、売却のスピードと確度を劇的に高めている。

フセイン氏が率いる日本人チームは10名規模。現地に根差したサポート体制に加え、日本国内でもセミナーを実施し、東京・大阪・ヨーロッパなどでも積極的に情報発信を行う。「販売だけでなく、税金、ビザ、法人設立、内装や賃貸運用まで、日本語でワンストップで相談できる。それが私たちの提供する“安心”です」（フセイン氏）。

ドバイ不動産市場において「信頼」と「規模」は切っても切り離せない。高額な資産を預けるのに組織が小さく、経験の浅い企業では不安が残る。その点、ドリブンプロパティーズは、「人」「組織」「実績」の3拍子が揃ったドバイでも数少ない存在と言えるだろう。

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Tel: +971-52-748-4111 （JP）
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日本流の“安心”。アペックスが実現するワンストップ体制

多くの日系メディアにも取り上げられ、ドバイでも知名度の高い不動産仲介会社といえば、アペックスキャピタル。顧客に寄り添うサービスが強みであり、物件購入後の進捗管理、完成後の物件管理やメンテナンス、口座開設・資金送金・ゴールデンビザの取得支援といった多角的サポートを提供し、ワンストップの総合不動産コンサルティング企業を実現している。

ドバイで不動産の売買や賃貸を仲介するには、政府機関RERAの認可が必要とされ、同社では、物件仲介の際、エージェントがRERAライセンスをその場で見せるなどの安心感を提供。また、ドバイ最大手のデベロッパーで、最人気の「EMAAR（エマール）」物件においては「徹底サポート」として、前述したようなワンストップサービスを提供するなど人気案件に特化した強みも持つ。ドバイ不動産の投資を“不安”から“期待”へ変える体制は、投資家にとって心強いパートナーとなっている。

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「信頼」と「実利」の両輪でドバイ不動産の最適解を提案するBridges and Allies

「信頼こそが最良のプロモーション」と語る若林氏を中心に、日本人を含む多国籍なチーム体制で、実利的な事業を展開するBridges and Allies。顧客のバジェットや出口戦略を最優先に、キャピタルゲインと賃貸リターンのバランス、エリアの将来性まで踏まえた提案を徹底して行う。

また、専任担当者が物件案内から法的手続き、支払い手段、引き渡し後のアフターケアまで一貫対応し、まるで“自分が買う立場”で動く姿勢が、顧客からの信頼につながっている。その丁寧な姿勢は細部にまで及び、登録料や管理費、登記費用など、いわゆる「後出しコスト」を見越し、すべて事前に明示。一人の顧客に誠実に向き合う姿勢が評価され、同社への問い合わせの95％以上が紹介経由というのは特筆すべき強み。ドバイで不動産投資を考えるすべての人にとって、Bridges and Alliesは“伴走型のプロフェッショナル集団”と言えるだろう。

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世界に向けた“日本発”不動産開発を目指すEXGROWの真意

2024年、ドバイで創業した不動産会社・EXGROW PROPERTIESは、“日本発のデベロッパー”という明確な構想を掲げ、確かな存在感を放っている。創業者の塩田氏は、29歳で日本の上場企業取締役に就任。不動産開発、太陽光発電所開発、300億円規模のインフラファンド運用、企業買収など、多様な領域を経験してきた。世界中を見渡した末に選んだのが、「人口が増え、自由で、ポテンシャルの高い都市」ドバイだった。

EXGROWは国籍を問わず才能が集う、グローバルな組織。インド、スリランカ、パキスタン、フィリピン、日本など、現在５ヵ国籍のスタッフが在籍し、「ドバイそのものを体現した会社にしたい」という想いが多様なチームを生んでいる。同社の営業職はフルコミッション制を採用し、売上の最大70％を分配。基本分配率60％に加え、成果によって報酬が上がる仕組みを取り入れ、さらなる人材採用の拡大を予定している。

EXGROWが目指すのは、日本の技術と美意識を反映した物件開発。日本の建築家との協業を通じ、水回りや空間設計など“日本品質”を追求し、世界に誇れる暮らしのスタンダードを提供する構想を描く。すでに世界各国の顧客を抱え、9名体制へと急成長。各国市場向けのウェビナーも社内で自走するまでになっており、強い吸引力を持ち始めている。

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ゴールデンビザ保持者が語るドバイ移住の“リアル”

ドバイ移住を果たし、ゴールデンビザを取得した日本人のKさん。異国の制度に対する不安は、登記やビザ手続きのスピードと透明性で次々に払拭されたという。ドバイ移住の舞台裏を、本人の証言から紐解く。

「本当に、驚くほどスムーズでした」。そう語るのは、日本からドバイへ移住し、ゴールデンビザを取得したKさんだ。2023年、温暖な気候とグローバルな環境を求めてドバイへ渡ったKさん。治安の良さ、多国籍な社会構造、人種差別の少なさなどが、ドバイを選んだ理由だったという。

決め手となったのが「ゴールデンビザ」の存在。これはUAEが導入している長期滞在ビザで、一定金額（おおよそ8,000万円以上）の不動産を購入することで、10年間のビザを取得できる制度。「YouTubeで制度を知ったのがきっかけです。不動産セミナーにも参加し、信頼できる不動産会社を通じて物件の紹介を受けました」。現地で物件を内見し、すぐに購入を決意。初めての海外不動産購入には不安もあったが、スマートフォンのアプリ上で自分の名義に登記が切り替わることを確認できたことで、「国の管理体制が整っている」と安心感を得たという。

ビザの取得手続きも想像以上に簡単だった。不動産会社に書類を提出し、あとは手続きを委任するだけ。「拍子抜けするほど簡単でした」と振り返る。将来売却しても、条件を満たす別の物件に乗り換えればビザの維持も可能で、資産運用としての魅力も強調する。

また、英語が苦手でも生活に困ることはないという。「英語が母国語ではない人たち同士が英語で会話しているので、むしろ聞き取りやすい。英語初級者にもやさしい環境です」現在は、取得した不動産に住みながら、自由なライフスタイルを満喫中。今後は、地理的利便性を活かしてヨーロッパ方面への旅行も検討しているとのことだ。

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